권리금 법제화

권리금 법제화를 위한 상가건물 임대차보호법 개정

1. 권리금[fore gift, 權利金]이란?

기존 점포가 보유하고 있는 고객과 영업 방식을 이어받는 대가로 새로운 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 돈

① 바닥권리금 : 상권, 입지. 역세권이나 유동인구가 많을 수록 바닥권리금이 높음.

② 영업권리금 : 사업자가 얼마나 많은 단골을 확보했는지. 단골이 많을 수록 기본 매출이 높아지므로 영업권리금이 높음. ex) 학원

③ 시설권리금 : 감가상각 후 남은 시설의 가치. 

세가지 권리금이 합쳐져 권리금으로 산정됨.

권리금은 상가를 매입하거나 임차할 때 관행적으로 인정되지만, 현행법상 상가 권리금에 관한 법 규정은 존재하지 않았다. 

상가 건물주는 권리금을 인정하려 하지 않고, 임차인은 인정받으려 하므로 임차인 간에만 상호 인정하고 거래한다. 

또한 보증금과 달리 임대인이 이를 반환해야 할 의무가 없어서 임대인이 점포를 제 3자에게 임대하거나 매매하면, 임차인은 권리금을 회수하지 못하고 점포를 내주어야 한다.

[네이버 지식백과] 권리금 [fore gift, 權利金] (매일경제, 매경닷컴)

[네이버 지식백과] 권리금의 반환 [權利金-返還] (부동산용어사전, 2011.5.24, 부동산 전문출판 부연사

2. 상가건물 임대차보호법 개정(권리금 법제화) 추진 배경

상가 임대차의 경우 임차인의 영업 활동 결과로 영업적 가치가 형성되고, 임차인들은 이에 대한 댓가를 권리금으로 회수해 왔다.

현재 권리금이 있는 임대차는 55%에 달하고, 임차인 85%가 향후 권리금을 받고 나가겠다고 응답하는 등 권리금은 관행적으로 인정해 왔음에도 법의 사각지대에 있어 상대적으로 약자인 임차인이 피해를 보는 등 분쟁이 자주 일어나왔다.

'권리금 폭탄 돌리기'라고 표현되는 권리금 침해(임대인이 과도한 임대료 인상, 재계약 거부 등으로 임차인에게 권리금 회수 기회 제공 X)

→ 임차인은 이로 인해 시설비와 권리금 등을 재투자 해야 하며 상당 기간 영업 손실

→ 반면 임대인은 새로운 임차인에게 권리금을 받거나 영업가치를 이용하여 직접 가게 운영

분쟁 예시)

① A씨는 19년째 중국집을 운영하였으나, 건물주가 과도한 임대료 인상(300만원→800만원) 요구하여 퇴거, 수개월 뒤 임대인은 새로운 임차인에게 종전 수준의 임대료와 권리금(2억원)을 받고 가게를 임대

② B씨는 5년 임대차 계약을 맺고 국밥집 창업, 고전 거듭 중 4년차에 매출이 크게 증가하여 흑자로 전환. 이후 임대인의 갱신거절로 권리금 회수를 못하고 퇴거한 직후 임대인이 스스로 영업 개시

③ 아무것도 없는 점포에 영업을 시작하여 2년 후부터 단골이 생기고 수익이 났는데, 건물주가 바뀌어 퇴거통보를 받은 C씨는“이 건물에 불이 꺼져있었다면, 인테리어가 예쁘지 않았다면, 장사가 잘 되지 않았다면 이 건물을 샀겠 느냐, 피땀흘린 세월이 아까워 떠날 수 없다.”고 호소(PD수첩,‘임대업이 꿈인 나라’)

3. 개정안 주요 내용

- 그동안 관행적으로 이루어진 권리금을 상가건물 입대차보호법에 도입, 그 범위를 명확하게 규정

- 대항력이 인정되어 건물주가 바뀌어도 5년간 안정적인 영업 가능

- 임대인은 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있도록 협력할 의무 부과, 이를 방해할 경우 손해배상책임 부담

- 각 시도에 분쟁조정위원회를 설치하여 조속한 문제 해결 도움

- 권리금과 임대차 표준계약서를 도입하여 분쟁예방 기능 강화

4. 개정안 세부추진 방향

① 임차인의 권리금 회수기회 보호 강화 (사전적 보호)

 - 모든 상가건물 임대차에 대항력 인정 : 기존에 상가임대차에는 대항력이 인정되지 않아 건물주가 바뀌면 퇴거해야 했으나 개정안에는 모든 상가임대차에 대항력을 인정하여 임대인 변경에 따른 권리금 회수기회 상실을 방지함.

(*대항력: 건물주의 변동에도 기존 임대차계약 내용(계약기간 등)을 새로운 건물주에게 주장할 수 있는 효력)

- 임대인이 협력의무 부담 : 권리금 선순환 구조가 유지되도록 임대인은 임차인이 신규임차인에게 권리금을 지급받을 수 있도록 협력해야 함. 협력의무 적용 기간은 임대차종료 최대 2개월로 제한됨.

② 임대인에 대한 권리금 피해구제방안 마련(사후적 보호)

- 임대인이 협력 의무에 위반하여 법률에 규정된 권리금 회수 방해행위(임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 수수, 권리금 지급 방해, 신규임차인에게 고액의 차임과 보조금 요구 등)를 하면 손해배상책임을 부담해야함.

③ 지속가능한 권리금 보호를 위한 인프라 구축

- 권리금의 정의를 법률에 규정.

- 분쟁 조정기구 설치

- 표준 계약서 보급

자료 출처 법무부 www.moj.go.kr

5. 권리금 법제화에 관한 여러 시각

- 권리금은 기본적으로 임차인 간의 문제이고, 액수 또한 양자의 흥정·협상을 통해 정해진다. 주관적 판단이 들어갈 수밖에 없는 권리금을 정부가 객관적으로 산정할 수 있느냐부터가 논란거리다. 개인 간 거래에 국가가 개입하는 건 사적 자치의 원칙과 충돌하고, 제3자인 건물주에 책임을 지우는 것은 합당하지도 않다. 세입자 결정에서 임대인 의사가 무시된다면 이는 재산권 행사를 침해하는 것이다.

정부 대책이 세입자에게 유리한 것만도 아니다. 건물주로선 책임을 피하기 위해 아예 권리금을 임대료에 포함시킬 수 있다. 권리금 수준이 높은 것으로 확인된 상권에선 아마도 임대료가 더 오를 것이다. 임대료가 오르면 신규 자영업자들에겐 또 다른 진입 장벽이 된다. 

(문화일보)

- 문제는 계약서를 통해 권리금이 노출될 경우 고스란히 세원으로 포착되는 효과가 파생된다는 점이다.

상가세입자 입장에선 권리금을 보호받게 된데 비해, 영업기간 동안 쌓아 온 무형자산에 세금을 납부해야 하는 입장에 놓이게 된 셈이다.

실제로 정부는 ‘권리금의 법으로 규정될 경우 세금도 내야 하지 않느냐’는 물음에 “향후 세금을 매길지는 과세당국의 방침에 달려 있다”고 과세가능성을 열어뒀다.   

과세당국의 입장은 보다 명확하다. 기획재정부 세제실의 경우 권리금은 기타소득에 속함에 따라 원론적으로 과세가 가능하다는 입장이며, 국세청 관계자 또한 “(과세)여력이 없었을 뿐 신고대상이자 과세대상은 분명하다”고 말했다.

(한강times)

- 국토교통부가 상가 권리금 보호 장치의 하나로 분쟁조정위원회를 설치하고, 권리금 산정 기구로 한국감정원을 지목하면서 감정평가업계가 반발하고 있다. 상가 권리금 보호 정책을 이용해 감정원에 독점적 일감 몰아주기를 시도하고 있다는 것이다. 

한 대형 감정평가법인 관계자는 "상가 권리금 평가는 하나의 시장인데 국토부가 '국피아' 논란에도 특정 산하기관에 일감을 몰아준다는 건 상식 밖의 일"이라고 비판했다. 

(머니투데이)

-지적하고 싶은 점은 정부가 정작 개정돼야 할 상가임대법의 허점들을 외면하고 있다는 점이다. 만약 진심으로 임차인 보호를 위한다면 임대인의 무리한 임대료 인상을 제한해야 한다. 물론 인상률 제한이 있기 하지만 실제 해당되는 인구는 극소수다. 현행법은 환산보증금 이하의 소액 임차인만 보호하고 있어 해당 임차인이 극소수다. 현재는 환산보증금 4억원 이하만 임대료 인상률 9% 제한의 적용을 받을 수 있다. 

먼저 임대인의 입장에선 업종 변경이 어려워진다는 점을 명심할 필요가 있다. 상가 주인이 아무리 업종을 바꾸려면 권리금을 주고 내보내고, 새로운 임차인을 구해야 한다. 기존 임차인은 권리금을 받기 위해 같은 업종만 구해올 게 뻔하다. 그렇게 되면 계속 같은 업종만 해야 하는 것이다.

안타깝게도 임차인 입장에선 5년 영업권에 대한 대항력이 생기는 것 이외에 크게 좋아지는 게 없다. 정말 임차인의 입장에서 생각한다면 전대를 허용하는 것도 방법이다. 지금은 장사가 안 돼 다른 사람에서 장사를 하게 전대를 놓고 싶어도, 임대인의 허락없이는 불법이다. 그러다보니장사가 안 되니 권리금을 손해보고 나가야 하고, 어쩔 수 없이 끌어 앉고 있는 것이다. 임대인 입장에서도 월세가 계속 밀려 소송까지 갈 바에야 차라리 전대를 해주는 게 낫다

(이데일리)

- 이들은 법정 보호기간을 10년으로 확대할 것을 제안했다. 상임법상 5년인 법정 갱신청구권 행사기간(법정 임대차기간)은 상가임차인들이 시설투자금이나 영업권 투자비용을 회수하기에는 너무 짧은 만큼 인테리어 등 임차인 설치한 시설의 통상 사용기간인 10년으로 현실화하자는 것이다.

퇴거료 보상제 도입이 필요하다는 제안도 나왔다. 선진국처럼 법정 임대차 기간을 다 사용하지 못하고 임대인의 재건축, 개축 등 요구로 퇴거하는 경우 임차인이 인근 지역에서 동종, 동규모로 영업을 시작할 수 있도록 시설물 이전비용, 영업개시 지원금, 임대료 차액 등을 보상하도록 하자는 것. 

(뉴시스)